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開発マップ / 事業性試算で使われている都市計画・建築規制・事業性指標の用語解説です。
用途地域都市計画法
都市計画区域内の土地を建築物の用途に応じて 13 種類に区分し、建てられる建物の種類・規模・形態を定める制度。建蔽率・容積率もここで指定される。
13 区分
- 第一種・第二種低層住居専用地域 (1, 2)：低層住宅中心、絶対高さ 10m or 12m
- 第一種・第二種中高層住居専用地域 (3, 4)：中高層マンション可、北側斜線厳しめ
- 第一種・第二種住居地域 / 準住居地域 (5, 6, 7)：住居中心、店舗・事務所も可
- 近隣商業 / 商業地域 (8, 9)：商業中心、容積率最大 1300%
- 準工業 / 工業 / 工業専用地域 (10, 11, 12)：工場・物流向き
- 田園住居地域 (13)：農業環境保全
区域区分 (線引き)都市計画法
都市計画区域を 市街化区域 と 市街化調整区域 に区分する制度。
| 区分 | 方針 | 開発可否 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 既に市街地、または優先的に市街化を図る区域 | ○ 用途地域指定あり |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域 | × 原則として開発不可 |
| 非線引き / 区域外 | 三大都市圏以外で線引きしない場合あり | 用途規制弱 |
防火地域 / 準防火地域都市計画法 8条
市街地の火災延焼を防ぐため、建築物の構造（耐火・準耐火等）を制限する地域。
- 防火地域：都心部・主要駅前・幹線道路沿いに指定。3階以上 or 延床100㎡超は耐火建築物が必須
- 準防火地域：防火地域の外周。比較的緩やかだが、外壁・開口部の耐火基準あり
- 22条区域：屋根の不燃化のみ義務付け（防火指定なし地域）
建築コストに大きく影響（耐火構造は数十%増になることも）。XKT014 API ↗
地区計画都市計画法 12条の5
用途地域より細かい単位（地区レベル）で、街並みや建物形態を独自に定める制度。市区町村が決定する。
典型的に定められる事項
- 建築物の用途制限（用途地域より厳しく/緩く）
- 容積率・建蔽率の独自上限・下限
- 建築物の高さ上限
- 壁面位置の制限（道路境界からの後退）
- 最低敷地面積
- 形態・色彩・素材の制限
- 緑化義務
高度利用地区都市計画法 8条
市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用を目的に、容積率の最高限度と最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面位置を一体的に定める地区。
容積率の上乗せボーナスを伴うことが多く、再開発事業（市街地再開発・特定建築者制度等）で活用される。
容積率が大幅に増える可能性があるため、再開発地区での開発検討では必須確認項目。
都市計画道路都市計画法 11条
都市計画決定された道路の予定地。整備済 / 整備中 / 未着手 がある。
- 整備中・未着手の計画線上: 建築制限あり（簡易な建築物のみ可、事業認可後は買収対象）
- 計画道路に接する敷地: 将来の道路幅員で道路斜線容積率が変わる可能性
- 長期未着手の路線は計画見直しで廃止されることも
都市再生緊急整備地域 / 特定都市再生緊急整備地域都市再生特別措置法
都市再生の拠点として、都市開発事業を緊急に推進すべき地域として政令で指定された区域。容積率特例・都市計画提案制度・税制優遇等の支援措置が受けられる。
特定都市再生緊急整備地域
上記のうち特に重要性の高い地域。国際競争力の強化を目指す。1都3県では:
- 東京都心・臨海地域 (2,043ha)、新宿駅周辺、品川駅・田町駅周辺、渋谷駅周辺、池袋駅周辺
- 羽田空港南・川崎殿町・大師河原地域
- 横浜都心・臨海地域 (331ha)
ハザードマップ
自然災害リスクを地図上に示した情報。開発検討では立地評価・建築計画に直結。
- 洪水浸水想定区域 (L2): 想定し得る最大規模の洪水時の浸水深
- 土砂災害警戒区域: 土石流 / 急傾斜地 / 地すべり ごとに指定
- 津波浸水想定: 想定地震時の浸水範囲
建蔽率 (建築面積率)
建築面積 ÷ 敷地面積 の上限値。用途地域ごとに 30%〜80% で指定。
角地緩和（+10%）、防火地域内の耐火建築物緩和（+10%）等で実態は上限が緩むケースあり。
容積率
延床面積 ÷ 敷地面積 の上限値。用途地域ごとに 50%〜1300% で指定。
実際には次の2つの小さい方が採用される:
- 都市計画で指定された指定容積率
- 道路幅員から計算される道路容積率（前面道路 < 12m のとき）
道路斜線制限
前面道路の反対側境界から一定の勾配で立ち上がる仮想斜線を越えて建築物を建てられない制限。建築基準法 56条1項。
道路幅員容積率（同52条2項）
- 住居系用途地域: 係数 = 0.4
- 商業系・工業系: 係数 = 0.6
- 前面道路 12m 以上: 道路斜線制限は適用なし（指定容積率がそのまま採用）
絶対高さ・斜線制限
絶対高さ制限
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域では建築物の高さは原則 10m または 12m。
隣地斜線
隣地境界から一定の勾配で立ち上がる斜線を越える建築不可。住居系で 20m+1:1.25、商業工業系で 31m+1:2.5。
北側斜線
北側隣地・道路境界から立ち上がる斜線。第一・二種低層住居専用で 5m+1:1.25、中高層住居専用で 10m+1:1.25。それ以外の地域では適用なし。
日影規制
冬至日に隣地に一定時間以上の日影を生じさせない制限。低層住居専用・中高層住居専用・住居系で適用される。自治体ごとに測定面の高さと時間が異なる。
有効率 (レンタブル比)
延床面積に対する賃貸可能面積（NRA = Net Rentable Area）の割合。共用部・コア（EV/階段/設備室）等を除いた専有部分の割合。
| 用途 | 典型的有効率 |
|---|---|
| 大型オフィス（センターコア） | 65-75% |
| 賃貸住宅 | 75-85% |
| 商業（モール） | 60-70% |
| ホテル | 55-65% |
NOI (Net Operating Income)
不動産から得られる運営純収益。総収入から運営費を差し引いた金額。
運営費に含まれるもの
- PM フィー（プロパティマネジメント）
- 修繕費・原状回復費
- 水光熱費・清掃費・保安費
- 固定資産税・都市計画税
- 損害保険料
運営費率は賃料に対して 15-25% 程度が一般的（オフィスは低め、住宅は高め）。
NOI 利回り (Yield on Cost / 開発利回り)
総事業費に対する NOI の割合。開発事業の採算性を測る最重要指標。
これが想定 Cap Rate を上回るほど開発益が出る。一般に「Cap Rate +1.0% 〜 +1.5%」が事業性のあるラインとされる。
| 状況 | 判定 |
|---|---|
| YoC > Cap Rate + 1.0% | 事業性あり ⚪︎ |
| YoC ≒ Cap Rate | 採算ぎりぎり、コスト管理が肝 |
| YoC < Cap Rate | 事業性なし × (建てた瞬間に簿価割れ) |
Cap Rate (キャップレート / 還元利回り)
不動産の収益還元評価で使う利回り。市場での投資家要求利回りを反映。
低い Cap Rate ほど高値で評価される（=人気エリア・優良物件）。
| エリア・用途 | 典型的 Cap Rate (2024-26) |
|---|---|
| 都心オフィス Aクラス | 3.0% - 3.5% |
| 都心オフィス Bクラス | 3.5% - 4.0% |
| 都心賃貸住宅 | 3.5% - 4.5% |
| 大型物流施設 | 3.8% - 4.5% |
| 商業施設（都心） | 3.5% - 4.5% |
| ホテル（都心） | 4.0% - 5.5% |
| 地方主要都市 | 4.5% - 6.5% |
開発マップでは「周辺REIT取得実績」の NOI 利回りを参考値として表示しています。
注: 本ページは概念整理を目的とした参考情報です。実際の開発検討では建築士・弁護士・自治体担当者への確認が必須です。